Коммерческая недвижимость в Москве

Москва – самый густонаселенный город России, мировая столица бизнеса и активно развивающийся мегаполис, который постоянно нуждается в новых офисных зданиях и коммерческих площадях. Стоит отметить, что за годы экономических и внешнеполитических реформ инвестиционная привлекательность Москвы возросла в несколько раз, именно поэтому столица РФ занимает второе место в мировом рейтинге самых дорогих городов мира.

Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы

За последние 10 лет в Москве не только активно велось строительство новых бизнес-центров, но и проводилась реконструкция уже имеющихся коммерческих площадей, которые были построены еще при Советской власти. По оценкам экспертов наибольшее число сделок аренды недвижимости приходится на такие отрасли производства и бизнеса, как сырьевая добыча и переработка, банковское дело, страхование и IT-технологии.
Кроме того, статистика свидетельствует о том, что именно на аренду офисных помещений приходится до 60 % от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость столицы. Таким образом, общий объем инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости в Москве составил не менее 0,5 млрд. долларов.
Если говорить об обеспеченности столицы качественными торгово-офисными площадями, то на каждую тысячу населения приходится около 1 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости класса A, B+/B-. При этом новое строительство занимает незначительную долю рынка, что в дальнейшем может негативно отразиться на ситуации в целом: ввод малого количества коммерческой недвижимости в эксплуатацию приведет к значительному росту цен на нее.
Средняя стоимость 1 кв. метра коммерческой недвижимости класса A, то есть самых престижных зданий в сегменте, варьируется в пределах от 700 до 1000 долларов. За пределами делового и исторического центра Москвы коммерческая недвижимость класса B обойдется примерно в 500 – 700 долларов за 1 кв. метр. Наконец, коммерческая недвижимость в удаленных от центра столицы районах будет стоить не дороже 400 долларов за 1 кв. метр.

Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости

Несмотря на повышенный спрос, рынок коммерческой недвижимости Москвы все еще находится на начальном этапе оживления, поскольку в дальнейшем ожидается стабильный рост арендных ставок и стоимости продаж. Стоит отметить, что с конца 2010 года активизировались частные инвесторы, приобретающие офисные и торговые площади в собственность.
Основными частными инвесторами на сегодняшний день выступают представители малого и среднего бизнеса, которые смогли высвободить достаточные средства для приобретения недвижимости в собственность на фоне кризисной ситуации в стране. Приобретение коммерческой недвижимости – это наименее рискованный сегмент рынка, который также позволяет сэкономить средства предприятия: размещение сотрудников на собственных объектах исключает затраты на аренду.
Мировой финансовый кризис, который поразил многие страны ЕС, оказывает существенное влияние и на рынок недвижимости Москвы, выступая сдерживающим фактором его развития. На сегодняшний день наблюдается отсутствие положительных изменений арендных ставок, а также проблемы с привлечением зарубежного финансирования, вследствие чего спрос на помещения большой площади сильно ограничен.
Наиболее популярным видом коммерческой недвижимости в течение последних лет являются складские помещения, однако спекулятивные строительные проекты значительно снижают спрос на существующие предложения Москвы. Следует отметить, что складские комплексы во многом востребованы благодаря доступной стоимости: даже площади класса A обойдутся всего в 150 долларов за кв. м, а склады класса B буду стоить не более 100 долларов.
При этом важно упомянуть о том, что первый квартал этого года отмечен рекордными объемами введения в эксплуатацию новой коммерческой недвижимости, благодаря чему в перспективе стоимость аренды офисов в Москве удастся снизить. Однако значительную часть новых объектов составляют здания, сроки строительства которых были перенесены с конца 2012 на начало 2013 года.
Спрос на новые офисные площади Москвы оставался стабильным на протяжении нескольких кварталов, начиная с 2012 года, чему способствовала относительная стабильность мировых рынков. По прогнозам World Bank, экономическую стабильность удастся поддерживать на протяжении всего 2013 года, а значит, соотношение спроса на коммерческую недвижимость столицы и объемов новостроек станет сдерживающим фактором на пути изменения арендных ставок.
Таким образом, прогнозируемые колебания рыночных цен в коммерческом сегменте будут располагаться в диапазоне 4-5 %, в то время как процент свободных помещений может отклониться от теперешних показателей не более чем на 3 %.